La fiscalité immobilière, véritable casse-tête pour certains, représente un enjeu majeur pour les investisseurs et les propriétaires. Entre impôts locaux, taxes foncières, plus-values immobilières et autres prélèvements sociaux, il est essentiel de s’y retrouver pour optimiser son patrimoine immobilier.

Les impôts locaux : taxe d’habitation et taxe foncière

Il existe deux principaux impôts locaux en France : la taxe d’habitation et la taxe foncière. La première est due par l’occupant du logement (locataire ou propriétaire), tandis que la seconde est à la charge du propriétaire.

La taxe d’habitation a fait l’objet d’une réforme majeure ces dernières années. En 2020, 80 % des foyers français ont été exonérés de cette taxe. D’ici 2023, elle sera totalement supprimée pour tous les contribuables.

Quant à la taxe foncière, elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Cette valeur est ensuite multipliée par le taux voté par les collectivités locales (commune, département). Il est donc important de se renseigner sur ces taux avant d’investir dans un bien immobilier.

Les revenus fonciers : impôts sur les loyers

Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu, au même titre que les autres revenus perçus par le contribuable. Deux régimes fiscaux sont possibles pour déclarer ces revenus : le micro-foncier et le régime réel.

Le micro-foncier est un régime simplifié, accessible aux propriétaires percevant moins de 15 000 euros de loyers annuels. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers, représentant les charges et travaux liés au logement.

Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l’ensemble des charges réellement engagées (travaux, intérêts d’emprunt, assurance…). Ce régime est obligatoire pour les propriétaires percevant plus de 15 000 euros de loyers annuels ou lorsque les charges dépassent 30 % des revenus fonciers.

La plus-value immobilière : impôt sur la vente d’un bien

Lorsqu’un propriétaire vend un bien immobilier et réalise une plus-value, celle-ci est soumise à l’impôt. Le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien (majoré des frais d’acquisition).

L’imposition se fait au taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, des abattements sont prévus en fonction de la durée de détention du bien : l’exonération totale d’impôt est ainsi acquise au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Il existe également des exonérations spécifiques, notamment pour la vente de la résidence principale ou pour les cessions d’un montant inférieur à 15 000 euros.

Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier

Face à la complexité de la fiscalité immobilière, plusieurs dispositifs ont été mis en place par les gouvernements successifs afin d’encourager l’investissement dans le secteur. Parmi eux, on peut citer :

• Le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location (12 % pour une location sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans).
• Le dispositif Denormandie, destiné à encourager la rénovation de logements anciens dans certains centres-villes. Il offre une réduction d’impôt similaire au dispositif Pinel.
• Le dispositif Malraux, qui favorise la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés. Il permet aux propriétaires de déduire de leur revenu imposable une partie des travaux réalisés, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans.

La fiscalité immobilière est donc un enjeu majeur pour les investisseurs et les propriétaires. Connaître les différentes taxes et impôts, ainsi que les dispositifs d’incitation fiscale, permet d’optimiser son patrimoine immobilier et de réduire sa charge fiscale.